都市更新中的投資者，在評估案件時，需要注意那些事情

區位條件：

都市更新案位於何處？區位條件如何？是否有交通便利、生活機能完善、人口成長潛力等優勢？

區位條件是影響都市更新案成功與否的重要因素。如果都市更新案位於交通便利、生活機能完善、人口成長潛力等優勢區域，則更有可能成功。

更新後的潛力：

都市更新後，該物件將有何潛力？是否有升值空間、可提供何種服務等？

更新後的潛力是影響都市更新案投資價值的重要因素。如果都市更新後，該物件有升值空間、可提供何種服務等，則更具有投資價值。

成本效益：

都市更新的成本如何？預計可獲得的收益為何？是否具有投資價值？

成本效益是影響都市更新案投資決策的重要因素。如果都市更新的成本過高，預計可獲得的收益不高，則不具有投資價值。

風險因素：

都市更新可能存在哪些風險？如：整合困難、工程延宕、市場變化等。

都市更新是一個複雜的過程，存在一定的風險。需要在投資前充分了解這些風險，並做好風險管理，以降低投資損失。

退出策略：

都市更新完成後，如何退出投資？是出售、自用或長期持有等？

退出策略是影響都市更新案投資收益的重要因素。如果退出策略不當，可能會導致投資損失。需要在投資前制定合理的退出策略，以保障投資收益。

其他額外的注意事項：

• 選擇有經驗的開發商：都市更新是一個複雜的過程，需要有經驗的開發商來規劃和執行。
• 做好資金規劃：都市更新需要大量資金，需要做好資金規劃，以確保工程順利進行。
• 做好風險管理：都市更新存在一定的風險，需要做好風險管理，以降低投資損失。

都市更新是一個具有潛力的投資標的，但也存在一定的風險。在投資前，需要做好充分的調查和評估，以降低投資風險。

投資老舊房子等待重建，需要注意以下幾點：

• 地段: 老舊房子的位置非常重要，如果地段不好，即使重建後也可能無法達到預期的收益。
• 房屋狀況: 老舊房子的狀況也需要仔細考慮，如果房屋結構有問題，或者需要進行大規模的修繕，可能會增加重建的成本。
• 重建成本: 重建成本是老舊房子投資中最重要的因素，需要仔細估算重建的成本和收益。
• 重建時間: 重建的時間也需要考慮，如果重建時間太長，可能會影響投資收益。
• 重建風險: 重建過程中可能會遇到一些風險，例如資金不足、施工延誤、房屋重建後無法出售等。

如果您想投資老舊房子，需要仔細考慮上述因素，並做好風險管理。

額外的注意事項：

• 找一個有經驗的房地產經紀人，幫助您找到合適的投資物件。
• 找一個有信譽的建築公司，負責重建工作。
• 在重建前，一定要做好保險。
• 在重建期間，要定期與建築公司溝通，了解重建進度。
• 在重建完成後，要仔細檢查房屋，確保符合您的要求。

嫌惡設施（Nuisance）是指對周圍環境或鄰近居民造成不便、困擾或危害的設施或活動。在不動產交易中，嫌惡設施是指位於買賣不動產周圍的某些設施或活動，可能對該不動產的居住環境、價值或使用權造成負面影響。

嫌惡設施可以包括以下一些常見的例子：

1. 噪音：位於交通繁忙道路、機場、鐵路或工業區附近的不動產，可能受到交通或工業噪音的干擾。
2. 污染：位於污染源（如化工廠、垃圾場、污水處理廠等）附近的不動產，可能受到氣體、污水或垃圾等形式的污染。
3. 震動：位於高速公路、鐵路或工業設施附近的不動產，可能受到震動或振動的干擾。
4. 惡臭：位於畜牧場、垃圾堆填區或污水處理廠附近的不動產，可能受到惡臭氣味的影響。
5. 視覺影響：位於高壓電線塔、電力設施、高層建築或工業區附近的不動產，可能受到視覺影響或景觀破壞。

這些嫌惡設施可能對不動產的居住品質、價值和可銷售性產生負面影響。在不動產交易中，買方通常會考慮周圍的嫌惡設施因素，並可能要求相應的折扣或條件，或者選擇不購買該不動產。

法律和監管機構通常會制定相應的規定和標準來處理嫌惡設施問題，以保護不動產的擁有者和居民的權益。在一些司法管轄區中，對於已經存在的嫌惡設施，可能會有法律程序和補償機制，以解決相關的環境和居住問題。

不動產信託投資（Real Estate Trust Investment）是一種以不動產作為投資標的的信託形式。這種投資方式通常涉及將投資者的資金集合起來，用於購買、持有、開發或經營不動產，並通過信託結構來管理和運營這些不動產。

以下是不動產信託投資的一些關鍵要素和特點：

1. 投資組合：不動產信託投資通常以投資組合的形式運作。投資者的資金集合起來，用於購買不動產或投資於不動產相關項目，如商業地產、住宅物業、辦公樓、購物中心等。
2. 信託結構：資金和不動產通常置於信託結構中，由受託人或信託公司負責管理和運作。投資者成為信託的受益人，享有相應的投資收益權益。
3. 收益分配：不動產信託投資的收益通常來自租金收入、物業增值或出售不動產所獲得的資本利得。這些收益按照信託文件的規定進行分配，可以定期支付給投資者。
4. 風險與回報：不動產信託投資具有風險與回報的特點。投資者可以從租金收入和不動產增值中獲得穩定的現金流和資本增長，但不動產市場波動和租客流失等風險也存在。
5. 流動性：不動產信託投資的流動性較低。相對於股票或債券市場，不動產的買賣過程相對複雜，需要時間和相應的法律程序。

不動產信託投資的優點包括：

1. 多元化投資：通過投資於不同種類和地區的不動產，投資者可以實現投資組合的多元化，分散風險。
2. 穩定收益：租金收入通常穩定且可預測，可以提供持續的現金流。
3. 資本增值潛力：不動產市場的增長和不動產增值可能為投資者帶來資本增長。

需要注意的是，不動產信託投資存在市場風險、管理風險和流動性風險。投資者應評估投資風險並諮詢專業意見，以確保符合個人的投資目標和風險承受能力。此外，不動產信託投資的法律和稅務規則因地區而異，投資者應了解當地相關法律法規。

在進行不動產投資時，以下是一些需要注意的要點：

1. 財務計劃和預算：確定您的財務計劃，包括項目預算、資金來源和預期投資回報。評估投資的風險和預期收益，確保您具有足夠的資金來支持投資並實現預期的回報。
2. 市場調研和分析：進行充分的市場調研和分析，以了解當地不動產市場的需求和趨勢。評估供需情況、租金或價格趨勢、潛在租戶或買家的特點等因素，確定投資潛力和長期增值潛力。
3. 不動產選擇和評估：仔細選擇您要投資的不動產物件。考慮物件的位置、可及性、潛在價值、潛在租戶或買家的目標市場等因素。進行物件的技術和法律評估，確保您了解物件的狀況、可能的風險和任何法律限制。
4. 融資選項和稅務考慮：確定最適合您的融資選項，包括商業貸款、抵押貸款等。同時，請考慮相關的稅務因素，例如物業稅、所得稅、增值稅等，以確保您對稅務負擔有所了解。
5. 租賃管理和運營：如果您計劃出租投資物業，請考慮租賃管理和運營。確保您了解租賃合同的條款、法律要求和租客關係管理。合理設定租金、確保良好的租客選擇和管理，以最大限度地降低空置風險和維護費用。
6. 法律和合規事項：遵守當地的法律和法規要求，包括土地使用規劃、建築許可證、租賃法規等。諮詢專業律師或不動產顧問，以確保您的投資合規且符合相關的法律要求。
7. 項目監控和風險管理：持續監控和管理您的投資項目，包括成本控制、時間控制、品質控制和風險管理。了解潛在的風險因素，制定應對策略，並考慮必要的保險覆蓋。
8. 長期規劃和退出策略：制定長期的不動產投資計劃，包括適當的退出策略。評估長期增值和出售的時機，以最大程度地實現投資回報。

請注意，以上僅為一般性建議，具體的不動產投資需要根據當地的法律、市場條件和個人情況進行評估和規劃。在進行不動產投資之前，建議諮詢專業的不動產顧問、律師或投資顧問，以獲得更具體和個性化的建議。

仲量聯行2023年7月11日舉辦2023年第二季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察見解。一掃前一季低迷的市況，商用不動產投資市場因新光1號REITs標售案全數脫標，刺激了交易動能。2Q23商用不動產總投資額達新台幣470億元，較2022年同期成長161％，季增率更是達到了267％，創下了近10年來全台第二季交易額新高的佳績。更值得一提的是，2023年上半年度總交易額達NT$598億，超越了2022上半年度交易量總合。

本季商用不動產交易呈現了南溫北熱的現象，85％之交易集中於北部區域。又因新光1號中5個標的坐落於台北市，使台北市交易額占2Q23之62％，為本季商用不動產的交易熱區。

交易類型方面，本季交易產品多元，主要交易組成涵蓋了以投資為主要目的之辦公室、出租型公寓，亦或是企業自用為主之工業廠房或廠辦。其中，最大宗交易類別為辦公室，標的集中台北市的精華地段，交易額總計達新台幣近140億元，並且占本季整體交易額30％。

次大宗交易類型為廠辦及廠房等工業地產類別，合計之交易額亦達新台幣138億元，共計占本季全台交易額30％，與1Q23相比，本季工業不動產投資額，季增率達30％，其中超過75％的工業地產買方為科技業者，顯示科技業之擴廠需求仍尚未被滿足。截至目前上半年交易量已逼近2022全年交易額，說明工業地產的需求依舊強勁。

不同於以往，商用不動產主要買方為金融壽險業，本季主要買方產業組成多元。受到最低收益率提高之至2.845％影響，不動產可購置之標的受限，2Q23金融壽險業出手較保守，總投資額只占本季交易額8％。

本季最大買家為不動產開發商，專注於購置具改建潛力之標的，投資額達新台幣142億元，占交易額30％。其次為自用需求為主的科技業，投資額達新台幣105億元，占交易額22％，其中又以半導體相關產業，最為積極購入工業型地產。

土地交易方面，2Q23交易額達新台幣275億元，季增47％，雖年減率仍達22％，但較1Q23的66％收斂不少，能嗅到交易回穩的訊號，顯示市場對台灣土地市場長期信心回溫。就交易區域來看本季呈現了南溫北熱的現象，66％集中於北部區域，總交易額達NT$181億元，其中又以新北的表現最佳，交易額為NT$54億元，達全台土地交易額的二成。

土地交易類型方面，以開發商購置住宅用地為主，交易額達新台幣133億元，占本季交易額48％。值得一提的是，自2022下半年以來，因受政府政策打房，住宅土地交易額即呈現腰斬，在4Q22交易額見底後，連續兩季交易回升，2Q23交易額更是近一年來季度最高交易額。與1Q23數據相比，季增達84％，更是連續兩季交易額呈現正成長，可見市場對住宅推案之長期信心不悲觀。

本季土地交易以開發商總投資額達新台幣170億元最高，以購置住宅用地做為推案庫存大宗，占土地交易之超過六成。其次為自用型科技業買方購置工業土地擴充產能，占2Q23，投資額達新台幣47億元，占2Q23土地交易額17％。

資料來源

仲量聯行：Q2商用不動產投資暫露曙光

疫情趨緩，許多人開始準備報稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，過去一年有買屋、賣屋、換屋，或房屋出租，有不同節稅方式，在申報之前，要注意是否用得上，讓荷包少失血一點。

售屋族部分，陳俊宏指出，108年有售屋的人，可善用「財產交易損失舉證」節稅法，若出售房屋的實際價格，減去取得成本以及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。

購屋族方面，可用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法，將每月負擔的房貸利息列舉扣除。要注意的是，一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除，私人借貸是無法列報扣除的。

陳俊宏補充，每年扣除額上限為30萬元，每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。

如果去年有換屋，在申報所得稅的時候，則可採用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法，申請自綜合所得稅額中扣抵或退還稅額。

陳俊宏表示，在房地合一稅上路後，要申請重購退稅前，需先確認是適用新制還是舊制，差別在於舊制之重購退稅小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。新制則可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額。

包租公方面，陳俊宏表示，政府已於2018年通過租賃專法，若去年有參與包租代管，契約約定租期在一年以上，每屋每月最高享6000元租金免稅，6000元至2萬元部分，得以租金收入53%做為必要損耗及費用，超過2萬元部分，必要費用減除率也有43%。

另外，若將房屋出租給接受租金補貼的房客，每屋每月除了最高1萬元租金收入免稅，自租可減免的必要耗損與費用，為租金收入43%，若是透過縣市政府核准的租屋服務事業，將房子出租做為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，則可減除的必要損耗及費用可提高到60%，節稅效果更佳。

資料來源

聯合晚報2020/5/15

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根據永慶房屋契約部資深經理陳俊宏的表示，以下是上述內容的關鍵重點和補充說明：

1. 售屋族節稅方式：售屋的人可以利用「財產交易損失舉證」節稅法，根據實際出售價格減去取得成本和移轉費用，以計算出較低的財產交易所得，並提供相關證明文件，以按實際發生的價額申報。
2. 購屋族節稅方式：購屋的人可以利用「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法，將每月負擔的房貸利息列舉扣除。要注意的是，必須向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除，私人借貸無法列報扣除。
3. 換屋節稅方式：如果去年有換屋，則可以利用「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法，在申報綜合所得稅時扣抵或退還稅額。
4. 包租公節稅方式：政府通過租賃專法後，若去年參與包租代管，契約約定租期在一年以上，每屋每月最高享6000元租金免稅。超過6000元至2萬元部分，可將租金收入的53%作為必要損耗及費用扣除。超過2萬元部分，必要費用減除率為43%。

補充說明：

• 以上節稅方式是根據台灣當地的相關法規和制度提供的建議，目的是讓人們在報稅時能夠合法地減輕負擔。
• 每個節稅方式都有不同的限制和條件，民眾在使用前應仔細了解相關法規和要求，確保符合條件和提供所需的證明文件。
• 若有任何疑問或需要進一步了解，建議諮詢專業稅務顧問或聯繫相關稅務機構，以確保正確報稅和合法節稅。

重要的是，在進行任何節稅行為之前，應詳細瞭解相關法規和規定，確保合法性和遵從當地的稅務要求。