更新會推動都市更新時，常會遇到幾種難題：基地裡有公有土地或公有建物，會員大會出席比例到底要不要算？都市更新事業計畫的同意比例是否可以排除公有產權？土地被查封、假扣押、法拍中、強制執行中，或所有權人找不到、繼承未辦，會不會讓更新會無法開會或送件？這些問題不能只用一句「有權狀就算」或「都更計畫會排除」回答，因為不同法規、不同階段，計算邏輯並不一樣。
先分清楚：同意比例、會員大會比例，不是同一件事
第一個觀念最重要：都市更新事業概要或事業計畫報核時的「同意比例」，與更新會內部會員大會的「出席及決議比例」，不是同一套制度。前者主要依都市更新條例計算，用來判斷案件能不能申請或報核；後者依都市更新會設立管理及解散辦法計算，用來判斷更新會內部會議是否有效、決議是否成立。
所以，某一類產權在都市更新條例的同意比例中不計入，並不當然代表在更新會會員名冊、會員大會出席、理監事選任或代理出席中也完全消失。更新會實務上要先問：現在是在算都市更新條例第22條、第37條的同意比例，還是在算更新會會員大會或理事會的出席、同意與議事程序？兩者不能混用。
公有產權在都更中原則上不是局外人
都市更新條例對公有土地及建築物有明確方向：除另有合理利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者外，舉辦都市更新事業時，公有土地及建築物原則上應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理。這代表公有產權不是社區可以任意忽略的部分，也不是更新會自行說排除就排除。
公有財產如何處理，通常要進入都市更新事業計畫說明。都更條例也要求事業計畫表明「公有財產之處理方式及更新後之分配使用原則」。因此，若基地內有公有土地、公有道路、公有建物或公用財產，更新會應及早確認管理機關、權屬、使用現況及是否有合理利用計畫，並請專業團隊與管理機關溝通，不宜等到送件前才處理。
都市更新事業計畫同意比例：重點看私有土地與私有合法建物
都更條例規定，實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之「私有土地」與「私有合法建築物」所有權人數及面積同意。依案件類型不同，同意門檻可能不同，例如依第22條辦理者，依更新地區性質可能採過半或四分之三門檻；依第23條辦理者，則有更高門檻。這裡的重點是，事業計畫報核同意比例的法律文字，是以私有產權為核心。
但這不表示公有產權不用處理。公有土地及建築物仍要依都更條例第46條、事業計畫內容及管理機關立場處理。換句話說，公有產權在事業計畫同意比例中通常不是用來拉同意門檻的分母，但在事業計畫範圍、規劃設計、權利變換、公有財產處理方式與更新後分配使用原則中，仍然是必須交代的重要事項。
公有產權能不能排除？不能只靠更新會自己決定
使用者常問：「只有都更計畫可以排除嗎？」比較精準的說法是：公有土地及建築物是否不併同實施，必須有合理利用計畫且確實無法併同實施都市更新事業，並回到主管機關、管理機關與都市更新事業計畫的審查處理。更新會不能只因為公有機關回覆慢、溝通麻煩，或希望降低整合難度，就自行把公有產權從法規與計畫中消失。
實務上，公有產權可能採取參與權利變換、領取補償金、讓售實施者、標售、專案讓售、設定地上權、自行辦理、委託辦理或信託等方式。採哪一種方式，取決於產權性質、管理機關、都市更新事業計畫與主管機關審查。更新會應把它視為「計畫內容與權利處理問題」，而不是單純「會員算不算」的問題。
更新會會員如何計算？原則看章程範圍內全體土地及合法建物所有權人
依都市更新會設立管理及解散辦法，更新會會員是章程所定實施地區範圍內之全體土地及合法建築物所有權人。這裡沒有像事業計畫同意比例那樣直接寫成「私有土地及私有合法建築物」。因此，若公有機關或法人確實是範圍內土地或合法建物所有權人，實務上就應檢視會員名冊、章程與主管機關核准資料，確認是否以管理機關、代表人或指派代表方式參與。
因此，更新會不要把「事業計畫同意比例以私有產權為核心」誤解成「公有產權完全不必列入會員或會議管理」。會員名冊應以登記簿、合法建物證明、主管機關核發資料及章程範圍為基礎，並把自然人、法人、政府機關、公同共有、共有、繼承未辦、查封限制登記等狀態標註清楚。名冊越清楚，會議通知、出席、代理與決議計算越不容易出錯。
會員大會比例：人數、土地面積、建物樓地板面積都要看
更新會會員大會的普通決議，不是只看人頭，也不是只看土地面積。依更新會設立管理及解散辦法，會員大會決議原則上要有會員人數超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建物總樓地板面積均超過二分之一出席；同意時，還要看出席人數超過二分之一，且出席者所代表土地總面積及合法建物總樓地板面積均超過二分之一同意。
部分重大事項更嚴格，例如章程訂定變更、會員權利義務、統籌處理都市更新業務機構之選任或解任、事業計畫草案、權利變換估價條件及評定方式、理監事選任改選解任、更新會解散、清算決議及清算人選派，應經會員人數超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建物總樓地板面積均超過二分之一同意。這種事項不能只說「今天出席的人多數贊成」就算過關。
政府機關、法人與不能出席者，可以如何代理？
會員不能親自出席會員大會時，得以書面委託他人代理；政府機關或法人，則由其代表人或指派代表出席。對更新會來說，代理問題不能只看有沒有口頭同意，應確認委託書格式、委託人資格、代理人資料、委託範圍、會議名稱、日期、簽章及是否符合章程或主管機關要求。
公有機關或法人出席時，也應確認是代表人親自出席，還是有正式指派代表文件。若代理文件不完整，可能影響出席及同意比例計算。更新會應把代理委託書與簽名簿一併保存，因為法規要求會員大會議事錄、簽名簿及代理出席委託書都要保存；這些資料是日後面對爭議時最重要的程序證據。
理事、監事怎麼算？與會員大會代理不同
更新會理事應就會員中選舉，名額不得少於三人；監事也應就會員中選舉，名額至少一人，且不得超過理事名額三分之一。理事會開會時，理事原則上應親自出席；但章程訂定得由其他理事代理者，才可由其他理事代理，且每一理事以代理一人為限。
這表示會員大會的代理，與理事會的代理不是同一件事。會員可以書面委託他人代理出席會員大會；但理事會是否可代理，要看章程有無訂定，而且只能由其他理事代理。更新會若把兩套代理規則混用，可能讓理事會決議或會員大會決議產生程序爭議。
強制執行、法拍、法院判決：誰是所有權人要看階段與證明
基地內產權若正在強制執行、法拍或法院訴訟中，更新會最重要的是確認「現在依法可認定的所有權人是誰」。都更條例規定，申請或報核同意比例計算，除有因繼承、強制執行、徵收或法院判決於登記前取得所有權，且於申請或報核時能提出證明文件者，得以該證明文件記載者為準外，原則上仍以土地登記簿、建物登記簿、合法建物證明或主管機關核發證明文件記載者為準。
因此，法拍中不等於已變更所有權；拍定、繳款、權利移轉證明、登記完成等不同階段，效果可能不同。若拍定人尚未登記，但有強制執行相關證明，是否可作為同意比例或會員資料依據，應由更新會整理文件，送專業團隊與主管機關確認。不要只憑「聽說已經法拍」就任意改會員名冊。
查封、假扣押、假處分或破產登記，會影響同意比例計算
都更條例第24條列出若干申請實施都市更新事業之人數、土地及建物所有權比率計算不包括的情形，其中包含經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。第37條事業計畫同意比率，也準用第24條。這代表在事業概要或事業計畫同意比例計算上，法院限制登記等情形有特別處理。
但仍要注意，這主要是在「申請實施都市更新事業」或「事業計畫報核同意比例」的脈絡中處理，不等於會員大會可以完全無視該權利人。若該權利人仍登記為土地或建物所有權人，更新會在會員名冊、通知、會議資料、權利變換及後續分配上，仍應依法整理並請主管機關確認處理方式。
找不到人、未辦繼承、地政列冊管理，不能只用「找不到」帶過
基地內若有人死亡未辦繼承、繼承人不明、地址無法送達或所有權人長期失聯，更新會不能只在會議中說「找不到人，所以不算」。都更條例第24條有列出經政府代管或依土地法第73條之1由地政機關列冊管理者，在申請實施都市更新事業之人數與所有權比率計算中不包括；但是否已經符合列冊管理，必須看地政程序與文件，不是更新會自行認定。
土地法第73條之1處理的是未辦繼承登記土地或建物的列冊管理、標售等程序。若只是地址不明、通知退回、親友說找不到人，還不等於已依土地法列冊管理。更新會應建立失聯或繼承未辦名冊，查詢登記資料、戶籍或地址資料，保留通知與退件紀錄，必要時請地政士、律師或主管機關協助判斷是否有公示送達、列冊管理或其他程序問題。
共有與公同共有，不能只算一個人或全部面積
共有、公同共有及未辦繼承的產權，在都市更新程序中可能涉及不同的人數與面積計算規則。尤其都市更新事業計畫的同意比例與更新會會員大會的會員、出席及表決比例，法律依據不同，不宜直接互相套用。實務上應先確認登記型態、權利範圍、繼承狀態及所處程序，再依都市更新條例、更新會相關規定及主管機關認定分別計算。
簡單說，不能把複雜共有狀態一律簡化成「一筆一人」或「誰來簽就代表全部」。更新會應先整理每筆土地及建物的權利範圍、共有人數、同意者、未同意者及面積比例。
會員大會也是如此。共有產權可能同時影響會員人數、土地面積、建物樓地板面積與代理委託。更新會在開會前，應把會員名冊做成可檢查版本，並在簽到表上標明會員身份、權利範圍、代理關係與是否屬法人或政府機關代表。不要等到會後才補算，因為會後補算最容易引發質疑。
實務建議：更新會應先做四張表
第一張是權屬總表，列出每位土地及合法建物所有權人、權利範圍、地址、是否為自然人、法人或政府機關。第二張是特殊產權表，標註公有產權、共有、公同共有、未辦繼承、查封、假扣押、假處分、破產登記、強制執行、法拍或登記前取得所有權等狀態。第三張是同意比例試算表，專門用來處理都市更新條例第22條、第24條、第37條、第39條的同意比例。第四張是會員大會出席決議表，專門用來處理更新會會員大會出席、同意、代理及議事錄保存。
這四張表不要混在一起。若把同意比例試算表拿來當會員大會出席表，很容易錯；若把會員名冊拿來直接判斷事業計畫同意比例，也可能忽略第24條不計入或第39條登記前取得所有權的特殊規定。更新會真正要降低爭議，不是只追求快速開會，而是把每一個比例背後的法規依據寫清楚。
結論：先問現在算哪一種比例，再看哪一部法規
公有產權、法拍、強制執行、找不到人、未辦繼承、代理出席、理監事資格，都是更新會容易混淆的問題。處理時要先分辨：現在是在算都市更新事業同意比例，還是在算更新會會員大會或理事會比例；是在處理公有財產是否參與及如何分配，還是在處理特殊產權是否列入分母；是在確認所有權人，還是在確認誰有代理出席或表決資格。
對更新會來說，最安全的做法是：以登記資料為基礎，以都市更新條例、更新會設立管理及解散辦法、權利變換實施辦法及土地法相關規定作為分類依據，並把每一次會議通知、簽到、代理、決議與比例試算都留存。遇到公有產權、限制登記、法拍或繼承未辦時，應及早請專業團隊與主管機關確認，不要把複雜產權問題留到報核或權利變換階段才處理。
本文依都市更新條例、都市更新會設立管理及解散辦法、都市更新權利變換實施辦法及土地法第73條之1相關資料整理；資料查核日期為2026年8月5日。實際個案仍應依最新法規、地方主管機關見解、更新會章程、登記資料與個案文件辦理。