常見問題知識庫

這是都市更新（權利變換）中兩個常被搞混、但性質不同的費用項目：

拆遷補償費：是針對因重建而拆除或遷移的土地改良物（如舊建物本身），補償其價值或建築物的殘餘價值，性質上比較接近「補償舊建物本身的損失」。

拆遷安置費：則是針對因重建而拆除或遷移的合法建築物，從拆除到更新後建築物完成、地主遷回為止，由實施者補貼原所有權人這段搬遷期間的租金，性質上比較接近「安置期間的租金補貼」。

這兩項費用，都屬於權利變換計畫中共同負擔的項目之一，原則上由實施者先行編列、支出，最終則會反映在共同負擔的總費用中，依權利價值比率由所有權人共同分攤，並非地主需要另外自掏腰包支付。

需要特別留意的是，違章建築部分通常不適用拆遷安置費的概念，實際補償與安置範圍，仍應以個案權利變換計畫的內容為準。

以上內容為一般資訊參考，不構成法律或個案決策建議。

共同負擔是都市更新或權利變換中，為了完成更新事業所需支出的相關成本與費用。這些費用通常會影響所有權人更新後可分配的房屋、土地或權利價值。 共同負擔可能包含： 工程興建費用。 規劃設計、估價、測量、地政、法律等專業費用。 稅費、規費及行政作業費用。 拆遷、安置、搬遷補助等費用。 貸款利息、管理費及其他必要支出。 實施者合理利潤或風險管理費用。 共同負擔越高，通常代表可供所有權人分配的更新後權利價值可能受到影響。因此，所有權人在參與都市更新時，應特別了解共同負擔的項目、計算方式、合理性與審查依據。 以上內容為一般資訊參考，不構成法律、估價、建築、稅務或個案決策建議。

依住宅法規定，政府興辦或獎勵民間興辦的社會住宅，須至少提供 30% 的比例，保留給經濟或社會弱勢者居住，都市更新（含危老重建）拆遷安置若涉及弱勢族群保障，通常也是以住宅法所定的弱勢身份範圍作為認定依據。

常見的經濟或社會弱勢身份包括：低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上者、於安置教養機構或寄養家庭結束安置、未滿二十五歲且無法返家者、六十五歲以上的老人、身心障礙者，以及受家庭暴力或性侵害的受害者及其子女等。

對地主或更新會而言，若社區內有前述身份的住戶，在規劃拆遷安置方案時，應及早確認其身份是否符合住宅法所定弱勢資格，並主動協助申請社會住宅、租金補貼或其他專案協助，而不是等到拆遷前才處理。

實際認定資格、申請方式與名額，仍須以主管機關（社會局、住宅相關單位）當下公告為準，且各縣市社會住宅供給狀況不同，建議及早洽詢確認。

以上內容為一般資訊參考，不構成法律或個案決策建議。

都市更新或危老重建完成後，地主分回房屋涉及的稅務，主要與「取得」及未來「移轉」有關，常見包括：

契稅：因重建取得的房屋所有權，通常需依規定申報繳納契稅，實際稅額依房屋評定現值及當地稅率計算。

土地增值稅：都市更新或危老重建期間，若土地所有權因權利變換等方式產生移轉登記，可能涉及土地增值稅，但相關法規通常訂有特定減免規定。

房地合一稅：日後若出售分回的房屋，屬於房地合一課稅範圍，需依持有期間、取得方式（如都更分回是否視為原始取得）等規定計算稅額，規則較為複雜。

由於稅務規定及減免項目常隨政策調整，且與個人持有狀況、取得時間點高度相關，實際應納稅額建議洽詢地政士、稅務代理人或國稅局確認，避免僅憑一般說明自行判斷。

以上內容為一般資訊參考，不構成稅務或個案決策建議。

為鼓勵都市更新與危老重建，現行法規對相關稅賦訂有多項減免規定，常見方向包括：

地價稅：更新期間土地無法使用者免徵；仍可繼續使用者，減半徵收。更新後地價稅減半徵收 2 年。

房屋稅：興建期間免徵房屋稅；更新後房屋稅同樣減半徵收 2 年。若更新前的合法建物所有權人取得更新後建物，在減半徵收期間內未移轉，減半徵收期間可延長至喪失所有權為止，但最長以 10 年為限。

土地增值稅與契稅：因協議合建辦理產權移轉，或地主依權利變換取得房地後第一次移轉，可減徵土地增值稅及契稅 40%；若地主以應分配的土地及建築物折抵共同負擔，則免徵土地增值稅。

上述為都市更新條例第 67 條的原則性減免規定，實際適用仍有申請期限、要件及排除情況（例如是否於期限內申報、是否符合自用住宅等），建議於個案發生時，主動向地政或稅務主管機關確認最新適用規定，避免自行認定而錯失減免期限。

以上內容為一般資訊參考，不構成稅務或個案決策建議。

目前（2026年）中央政府針對老屋安全與危老重建，主要有以下幾類補助措施：

第一，耐震評估補助。針對建物耐震能力的初步評估（初評）與詳細評估（詳評），依評估項目補助新臺幣 1.5 萬元至 40 萬元不等，須委託內政部公告的共同供應契約機構辦理。

第二，老宅延壽機能復新計畫。這是 2026 年起推動的新計畫，預計 3 年內編列約 50 億元經費，鎖定屋齡 30 年以上、4 至 6 樓的集合住宅及 6 樓以下透天住宅，補助範圍涵蓋結構安全評估、公共空間改善到室內修繕，原則以實支實付、最高 65% 的比例補助：公共空間每棟最高補助960 萬元，私人室內空間每戶最高補助 30 萬元；本計畫最晚須於 2027 年 12 月 31 日前提出申請。

第三，危老重建的容積獎勵與稅賦減免，性質上也是廣義的政策誘因（詳見另外的「容積獎勵怎麼算」「有哪些稅賦減免」說明）。

補助計畫涉及年度預算與政策期程，實際對象、金額與申請期限會隨政策調整而變動，建議以內政部國土管理署最新公告為準。

以上內容為一般資訊參考，不構成個案申請建議。

台北市政府除了配合中央的容積獎勵、稅賦減免等誘因外，另訂有地方性的重建補助辦法，常見補助項目包括：

第一，結構安全性能評估補助。針對耐震初評、詳評，補助部分評估費用。

第二，規劃設計費補助。用於擬訂都市更新事業計畫、耐震詳細評估及結構補強設計，補助額度依總樓地板面積或補強工程費用計算。

第三，工程費補助。針對建築物外牆修繕、增設電梯，補助上限通常為工程費的 45%；結構補強工程則依樓地板面積計算，補助上限通常為 55%。

第四，重建計畫費用補助。協助地主或更新會擬訂重建計畫所需的部分費用。

各項補助的實際申請資格、額度上限與期限，會依台北市都市更新處或建築管理工程處每年公告調整，建議在提出申請前，直接查詢官網最新公告內容。

以上內容為一般資訊參考，不構成個案申請建議。

新北市政府針對老屋安全與都市更新，主要提供以下補助方向：

第一，結構安全性能評估補助。所有權人委託共同供應契約機構辦理耐震初評、詳評後，可申請部分評估費用補助。

第二，整建維護（耐震補強）補助。整體耐震補強每案以總工程經費 85% 為補助上限，且不超過新臺幣 1,500 萬元；弱層補強每案同樣以總經費 85% 為上限，不超過 500 萬元。

第三，立面修繕補助。以核准補助項目總經費 50% 為上限；若位於新北市政府指定的「整建維護策略地區」等特定範圍，補助比例可提高至 75%，上限為 1,000 萬元。

第四，危老重建計畫相關輔導。地主或更新會可依新北市政府公告範本擬訂重建計畫，向新北市都市更新處申請核准。

各項補助的申請資格、額度與期限，會隨年度預算及政策調整而變動，建議在提出申請前，直接查詢新北市政府都市更新處或工務局最新公告。

以上內容為一般資訊參考，不構成個案申請建議。

在自主更新過程中，標準的做法包括幾個步驟：首先，定期召開會員大會，並在會議通知中清楚列出議程，讓所有會員提前了解會議內容；其次，在會議中提供選擇專業團隊的背景資料及相關資訊，鼓勵會員提出問題；接著，根據章程進行表決，確保達到法定同意比例；會後應詳細紀錄決議內容及表決結果，並發送給所有會員；最後，根據決議進行後續執行，並保持與會員的溝通。這些步驟有助於確保決策的合法性與透明度。

如果在自主更新過程中，僅透過理監事會議進行決議而未經會員大會表決，這樣的決議通常可能不具法律效力。需要檢查更新會的章程，確定哪些事項需要經會員大會決議，並且許多法規要求重大決策必須經過會員大會以保護所有會員的權益。若已進行理監事會議的決議，建議儘快召開會員大會確認該決議以確保其合法性。

在自主更新過程中，選擇專業團隊協助的決策通常需要經過會員大會的決議。這是因為此類決策涉及資金、權益分配及後續執行的重大事項，應在所有成員的共識下進行。會員大會是凝聚共識的重要平台，任何重大決策都應在此進行討論和表決，並且需要遵循相關法規的法定同意比例。

解散後需對都市更新會的資產進行清算與處理，確保所有成員的權益得到妥善保障。

都市更新會可能因為計畫完成、成員共識喪失、法定同意比例未達等原因而解散，也可因成員決議或其他法律規定的情況下進行解散。

都市更新會的設立需召開會議，並進行成員選舉或確認，會議需依照法定程序進行，並記錄會議紀錄。

成員通常由參與都市更新的土地及合法建築物所有權人組成，需確保成員的合法性與代表性，以便有效進行決策。

都市更新會的主要目的是促進土地及建築物的更新，凝聚地主共識，並協調各方利益。會中可進行資訊交流、討論計畫、決策執行等。

依現行《都市更新會設立管理及解散辦法》第15條，理事任期不得超過三年，並得連選連任；監事的資格、任期、補選、報酬及解任，依第28條準用理事規定，因此監事任期原則上也不得超過三年，並得連選連任。

理事長是由理事互選產生；如果設有常務理事，則由理事從常務理事中選出理事長。現行中央辦法並沒有規定理事長只能連任一次，但更新會章程仍可在不違反法令的前提下，訂定更具體的任期或選任規則。

辦理改選時，應同時核對最新法規、主管機關範本及更新會章程，避免沿用舊資料或錯誤年限。

更新會的「核准籌組」與「核准立案」是兩個不同階段。

依《都市更新會設立管理及解散辦法》第4條，發起人應自主管機關核准籌組之日起六個月內召開成立大會，並通知主管機關派員列席；若逾期未成立，主管機關得廢止籌組核准。

成立大會完成後，依同辦法第5條，更新會應於三十日內檢具章程、會員名冊、理事及監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，向主管機關申請核准立案並取得立案證書。

因此，六個月是召開成立大會的期限，三十日則是成立大會後辦理立案的期限，兩者不要混淆。

都市更新會的名稱並不是完全自由命名。依《都市更新會設立管理及解散辦法》第2條，都市更新會應冠以更新單元的名稱；未依規定程序設立的組織，也不得使用「都市更新會」名稱。

此外，依同辦法第5條，同一更新單元內，經主管機關核准立案的都市更新會以一個為限。這是為了避免同一基地同時出現兩個代表組織，造成會員、決策、契約及送審程序混亂。

因此，成立前應先確認更新單元名稱、範圍，以及該更新單元是否已有核准立案的都市更新會。

依《都市更新條例》第27條，土地及合法建築物所有權人依規定自行實施都市更新事業，人數「逾七人」時，應組織都市更新會、訂定章程，並向當地直轄市或縣市主管機關申請核准。

都市更新會不是一般臨時住戶小組，而是依法成立的法人，也是都市更新條例所稱的實施者之一。更新會成立後，可以自己的名義推動都市更新、委任專業團隊、辦理會員大會及相關計畫程序。

若所有權人人數為七人以下，法條並未以同一規定強制要求成立更新會，但實際應採何種實施方式、申請文件及程序，仍應先向所在地主管機關確認。