都更分回試算

很多人問：「我家老房子都更後，到底能分回幾坪？」老實說，沒有人能憑一句話告訴你準確答案——它和土地持分、容積率、容積獎勵、營建成本都有關。但你至少可以先有一個算得出來、看得懂的概念。下面這個免費試算，把每一步公式都攤開給你看，數字也抓得偏保守。先看個底，再決定要不要認真了解。

都更分回效益試算

依「土地持分 × 容積率 × 容積獎勵 × 實設係數 × 分回比例」估算重建後可分回坪數（台北市／新北市都市更新）。每個欄位都會影響結果，並附完整試算過程。

都更以整塊基地共同辦理，單一土地無法自行都更。若你知道基地總面積與自己的持分比例（土地權狀「權利範圍」），改用右邊方式可額外算出樓層／高度概估；下方「立即試算」與「進階試算」都會使用這裡填的土地面積。

請填你的土地持分坪數（見土地所有權狀的「權利範圍／持分面積」）。整合公司評估全案時，可改填基地總面積。

可向地政事務所或各縣市都市發展局查詢。此欄為標示用，實際計算以下方容積率為準。

請填入該分區的法定容積率。台北市常見：住二 120、住三 225、住三之一 300、商二 630；新北市請依各計畫區規定查填。

一般都更容積獎勵上限為 50%（基準容積 1.5 倍）。不確定可保留 50。

註：一般獎勵與其他獎勵加總後，總獎勵上限為基準容積 2 倍（+100%），超過自動以上限計算。

進階評估：三種都更獎勵擇優（老屋更準）

進階版會以最上方填入的「土地面積」與「法定容積率」為基礎，再加計你的原建築條件，自動比較三種都更獎勵公式取最有利者。適合原本就蓋得較滿的老屋。

你原本建物的容積率。不確定可用「樓層數 × 建蔽率」概估，老公寓常見約 200~360%。例如 4 層 × 建蔽率 60% ≈ 240%。

危險建築或海砂屋，原容積保障係數較高（C 案由 1.2 提高為 1.3）。

都更可以分回幾坪？先搞懂這條公式

都更分回坪數，簡單說是這樣推算出來的：

分回坪數 ＝ 土地持分 × 容積率 × (1＋容積獎勵) × 實設係數 × 分回比例

  • 土地持分：你土地所有權狀上的持分面積（不是你現在室內幾坪）。
  • 容積率：法令允許這塊地能蓋多少樓地板，依使用分區而定。
  • 容積獎勵：都更可額外爭取的容積，讓總量變多。
  • 實設係數：把陽台、公設、車位等免計容積換算進實際興建坪數。
  • 分回比例：全案可銷售坪數中，地主拿回的比例（其餘給實施者作為成本回收）。

上方試算器就是依這條公式逐步計算，並把每一步的數字顯示出來。如果你家是原本就蓋得比較滿的老公寓，記得展開「進階評估」，它會自動比較三種容積獎勵公式，選對你最有利的那一種。

影響你實際分回坪數的 6 個關鍵

試算是概估，真實分回會因為這些因素明顯增減：

  1. 營建與工程成本：成本越高，地主可分回比例越低。
  2. 新屋銷售房價：地段房價越高，同樣成本下分回條件越好。
  3. 實施方式：權利變換、協議合建、自主更新，分回邏輯不同。
  4. 基地條件與整合難度：面積、臨路、地主人數、同意比例。
  5. 容積獎勵與審議結果：實際核給多少，以都更審議為準。
  6. 原屋條件：屋齡、樓層、權狀坪數、土地持分。

容積率與容積獎勵，白話怎麼理解

容積率就是「這塊地可以蓋多少樓地板」的法定上限。例如住三的容積率常見是 225%，代表 100 坪土地大約可蓋 225 坪樓地板。

容積獎勵則是都更為了鼓勵更新，額外給的容積。一般都更獎勵上限約為基準容積的 50%（也就是 1.5 倍）；若再加上容積移轉等，合計上限通常到 2 倍。換句話說，獎勵讓「可蓋的總量」變多，地主能分回的餅也跟著變大。

（實際獎勵項目與上限依現行法規與審議為準，本頁數值僅供概念理解。）

權利變換、協議合建、自主更新：分回邏輯哪裡不一樣

  • 權利變換：依各地主權利價值比例分配，過程有估價師、公開程序，較透明。
  • 協議合建：地主與建商以契約約定分回條件，彈性大，但條件好壞很看談判。
  • 自主更新：地主自己當實施者，省下建商利潤、分回通常較高，但要自己張羅整合與資金，門檻也較高。

同一塊地，用不同方式，分回結果可能差很多。這也是為什麼「先了解、再選路」很重要。

危老重建可以分回多少？和都更差在哪

危老重建（危險及老舊建築物重建）程序通常比都更快、門檻較低，適合基地較小、想快速重建的案子；它也有容積獎勵，但獎勵機制與上限和都更不同。基地較大、或想爭取較高容積的案子，則常評估都更。哪一條對你比較有利，要看基地條件與你的目標——這部分建議由專業協助釐清。

試算只是起點：什麼時候該找專業評估

這個試算幫你建立概念，但它不是正式的權利變換評估。當你開始認真考慮、或手上已有建商提的條件想對照看看，就值得做一次正式評估——把你的基地條件、成本、房價、實施方式都納入，算出較貼近真實的分回，避免被單方面的數字牽著走。

常見問題 FAQ

Q：都更後我會分回比較多還是比較少坪數？ 不一定。要看你的土地持分、容積率與獎勵。土地持分高的案子常能分回更多總坪數；但要注意分回是「含公設」坪數，室內實際使用面積的變化要另外看。

Q：為什麼分回坪數是「含公設」？室內會變小嗎？ 分回的是權狀坪數，含公設。老公寓公設比通常低於 10%，新大樓約 30~35%，所以即使分回坪數和原本相近，室內實際使用坪數仍可能變小。這是評估時很重要、卻常被忽略的一點。

Q：我只有土地持分幾坪，能分回幾坪？ 把你的土地持分與容積率填進上方試算器就能估。持分越大、容積率越高，可分回的樓地板越多。試算器也會把計算過程一步一步顯示給你看。

Q：容積獎勵最多可以拿多少？ 一般都更獎勵上限約為基準容積的 50%；加上容積移轉等，合計上限通常到基準容積的 2 倍。實際核給以都更審議結果為準。

Q：老公寓沒有電梯，都更後一定划算嗎？ 不一定划算與否要看條件，但都更後通常能改善居住安全、增設電梯與公設、提升資產價值。是否值得，建議用試算先抓概念，再做正式評估。

Q：危老和都更哪個比較快？ 危老程序通常較快、門檻較低；都更程序較長但獎勵與適用情境不同。哪個適合要看基地條件與目標。

Q：同意比例不夠怎麼辦？ 整合是都更最常見的卡關點。同意比例、地主人數、溝通方式都會影響進度，這也是專業協助能幫上忙的地方。